4 points sur la vente par licitation d’un bien indivis
La vente par licitation d’un bien immobilier indivis peut être ordonnée par le tribunal sur demande d’un héritier ou successible lorsque le bien ne peut être facilement partagé ou attribué à l’un d’entre eux. Le produit de la vente sera alors compris dans le partage de la succession.
La vente par licitation d’un bien indivis est, en pratique, la solution utilisée lorsque l’indivision est durablement bloquée et qu’aucun accord amiable n’est possible. Beaucoup d’héritiers l’assimilent à une « vente forcée », mais l’objectif est surtout de mettre fin à une situation où un bien ne peut ni être vendu, ni être racheté, ni être partagé sereinement. La licitation permet de transformer un bien indivis en liquidités afin que chaque indivisaire récupère sa part, selon les droits de chacun, et que la succession puisse enfin avancer.
Chez Ébène Avocats, nous commençons par vérifier si la licitation est réellement la meilleure option, car elle doit s’inscrire dans une stratégie globale de liquidation et de partage. Concrètement, nous analysons l’origine du blocage, les échanges avec le notaire, les évaluations disponibles, la situation d’occupation du bien et les alternatives possibles (vente amiable, rachat de parts, partage encadré). Nous structurons ensuite le dossier avec des pièces solides et un chiffrage cohérent, car une licitation mal préparée entraîne souvent des délais supplémentaires et des contestations. Pour situer la licitation dans l’ensemble des solutions en cas de conflit, vous pouvez consulter « désaccord sur la vente d’un bien en indivision successorale : 2 solutions » et « peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier ? ».
Enfin, il est important d’anticiper les sujets qui alimentent le contentieux autour de la licitation : occupation du logement, répartition des charges, indemnité d’occupation, désaccord sur la valeur du bien, ou soupçons de manœuvres dans la succession. Une approche efficace consiste à traiter ces points en parallèle, afin d’éviter qu’ils ne « polluent » la vente et ne prolongent l’indivision. Sur les situations les plus fréquentes, vous pouvez utilement lire « indemnité d’occupation d’un bien en indivision après décès » et « rester dans la maison après décès », ainsi que « 5 questions à poser au notaire en cas de partage judiciaire ».
1- Contexte de la demande de licitation d’un bien indivis
La demande de vente par licitation d’un bien indivis peut être formée par un héritier ou une autre personne appelée à la succession, lorsque le bien en question ne peut être partagé ou attribué à l’un d’entre eux.
Il s’agit donc d’une demande formée dans un contexte d’indivision successorale par une personne appelée à participer à la succession, héritier réservataire ou non réservataire, légataire désigné par un testament authentique ou olographe, etc.
Cette demande est donc formée avant le partage des biens. Elle peut être formée alors que les parties se sont déjà présentée devant le notaire pour le règlement de la succession mais que les personnes appelées à succéder ne se sont pas encore mis d’accord sur le partage et/ou l’inventaire des biens compris dans la succession, etc.
Souvent, cette demande est formée concomitamment à une demande de partage judiciaire.
2- Conditions de succès de la demande de licitation du bien en indivision
Pour que la demande de vente par licitation d’un bien indivis soit accueillie par le tribunal, deux conditions prévues à l’article 1377 du code civil doivent être réunies.
Premièrement, il faut que le bien indivis ne puisse être facilement partagé. Ainsi, il doit s’agir d’une même unité, un bien immobilier (exemple : une maison, un appartement, un terrain, etc.) ou mobilier qui ne puisse faire l’objet d’un partage.
A contrario, un bien facilement partageable (exemple : des parts de société) ne pourra faire l’objet d’une demande de vente par licitation. Il conviendra simplement de demander au tribunal de nommer un notaire chargé de procéder au partage et de déterminer les conditions de ce partage.
Deuxièmement, il ne doit pas exister d’attribution préférentielle à un des héritiers pour le bien en question.
3- Procédure applicable
La demande de vente par licitation d’un bien indivis est formée devant le tribunal judiciaire du ressort du lieu d’ouverture de la succession. Elle sera introduite par l’intermédiaire d’un Avocat, idéalement spécialisé en droit des successions.
Le tribunal rendra sa décision à l’issue d’une procédure contradictoire au fond.
4- Décision de vente par licitation d’un bien indivis
Source image : site Définition Juridique
Généralement, le tribunal ordonne à la fois la vente par licitation du bien indivis et l’ouverture des procédures de liquidation et partage. Le produit de la vente sera alors compris dans l’actif successoral.
Le tribunal peut fixer une mise à prix pour l’adjudication du bien. Dans ce cas, les candidats acquéreurs ne pourront alors proposer l’acquisition du bien en indivision à un montant inférieur à celui fixé dans le cahier des charges. Il peut également fixer des possibilités de baisse dudit prix « plancher » en cas de carence d’enchères…
Le bien indivis fera alors l’objet d’une vente sur adjudication selon les règles classiques applicables à cette procédure.
Exemple de décision récente dans laquelle le tribunal a ordonné la vente par licitation d’un bien indivis
CA Pau, 14-12-2020, n° 17/00436
« S’agissant du bien-fondé de la mesure de licitation ordonnée par le premier Juge, force est de reconnaître à l’examen du dossier :
– que se trouvent réunies en l’espèce les conditions prescrites par l’article 1377 du Code de Procédure Civile, dès lors
*qu’il n’est contesté que la propriété dont s’agit soit constitutive d’une unité ne pouvant être commodément partageable
*qu’aucun droit d’attribution préférentielle n’est invoqué par Madame Aa B, laquelle se contente de rappeler qu’elle avait jadis manifesté son intention d’acquérir le bien litigieux, tout en s’abstenant d’en solliciter expressément l’attribution en nature
*que la vente sur licitation dudit bien, qui s’avère ne pouvoir être facilement partagé ou attribué, apparaît comme le moyen le plus efficace de faire cesser une situation d’indivision successorale ancienne, née par suite du décès de Monsieur Bb A survenu le 6 janvier 2015.
En considération de ces éléments, il convient de confirmer la mesure de licitation de la propriété familiale agricole sise à PONSON-DESSUS aux conditions telles que fixées par le premier Juge, et ce:
– sauf à prévoir que la mise à prix fixée à la somme de 130.000 €, pourra faire l’objet d’une baisse à hauteur du quart et le cas échéant de moitié en cas de carence d’enchères
– sauf à dire que le cahier des conditions de vente devra mentionner que la propriété dont s’agit se trouve en partie grevée d’un bail rural au profit de de Monsieur Bc AN selon acte authentique en date du 29 décembre 1994.
– sauf à rappeler qu’en sa qualité de preneur, Monsieur Bc AN bénéficie d’un droit de préemption instauré par l’article L 412-11 du Code Rural, et faisant que la vente sur adjudication de la propriété qu’il loue et qu’il exploite ne pourra pas intervenir à son insu et sans qu’il soit régulièrement convoqué à y participer. »