Peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier ?
Source image : site d’un Avocat en droit immobilier
La question de savoir si l’on peut vendre une maison sans pour autant obtenir l’accord d’un héritier est essentielle dans le cadre d’un contentieux successoral. En effet, une situation de blocage peut apparaitre lorsqu’un héritier refuse la vente.
Peut on vendre une maison si la succession n’est pas faite ?
1- La possibilité théorique de vendre une maison sans l’accord d’un héritier
En principe, la vente d’une maison en indivision successorale requiert l’accord unanime de l’ensemble des coindivisaires. Cliquez-ici pour une définition de l’indivision.
Par exception, la loi prévoit que le président du tribunal judiciaire, anciennement tribunal de grande instance, peut autoriser la vente du bien en indivision lorsque cela est conforme à l’intérêt commun des indivisaires.
C’est en ce sens qu’il est possible d’affirmer que l’on peut vendre une maison sans l’accord d’un héritier, à savoir que l’on peut vendre le bien compris dans l’héritage, en tout ou partie, même lorsqu’un héritier ne veut pas signer la vente.
2- Dans quel contexte est-il possible de vendre une maison sans l’accord d’un héritier ?
Exemple : un héritier refuse de vendre la maison familiale en Algérie, existe-t-il une solution ?
Le notaire chargé de procéder au règlement de la succession n’a pas le pouvoir d’ordonner la vente d’un bien immobilier compris dans l’actif successoral sans l’accord d’un héritier (conjoint survivant, etc.).
Même lorsqu’un notaire a été désigné par le tribunal pour procéder aux opérations de liquidation et partage judiciaire, celui-ci ne peut arbitrairement décider de la vente d’un bien sans l’accord d’un héritier.
En effet, l’accord de l’unanimité des héritiers est nécessaire pour procéder à la licitation dudit bien. Pour sortir de l’indivision et vendre la maison, tous les héritiers doivent donner leur accord de vendre. En cas de refus d’un héritier de vendre un bien en indivision successorale, il est possible de saisir le tribunal pour démontrer que la vente du bien est conforme à l’intérêt commun de l’indivision.
Mais comment démontrer l’intérêt commun ?
Concrètement, la preuve de la nécessité de vendre la maison résulte souvent de l’obtention d’une offre d’achat intéressante, et qui risque de ne plus être valable à l’issue d’un certain délai. Une telle circonstance est ainsi susceptible de justifier que le tribunal donne son autorisation au requérant de vendre une maison sans l’accord d’un héritier, et mêmes de plusieurs héritiers.
3- Quels sont les démarches à entreprendre pour obtenir l’autorisation de vendre sans l’accord d’un héritier ?
Il est nécessaire de saisir le tribunal judiciaire compétent, et de motiver la demande en fait et en droit. Concrètement, il reviendra à l’Avocat en droit des successions que vous mandaterez de démontrer la nécessité de procéder à la vente de la maison dans l’accord d’un héritier.
Cette action permet de vendre la maison beaucoup plus rapidement qu’en engageant une action en partage judiciaire, puisqu’elle permet d’obtenir une décision du Président du tribunal judiciaire en urgence. Il s’agit donc ici d’une action de nature différente, nécessitant là aussi l’assistance d’un Avocat. [Il ne s’agit donc pas ici d’une action en partage judiciaire, laquelle peut être engendrée en vertu du principe selon lequel « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ».]
4- Conséquences fiscales de la vente d’un bien indivis
La vente d’un bien immobilier en indivision entraîne des obligations fiscales pour les héritiers. Chaque coïndivisaire est imposé sur la plus-value réalisée à hauteur de sa quote-part dans l’indivision. Il est donc essentiel de bien estimer la valeur du bien au moment de la succession pour éviter des redressements fiscaux. De plus, les frais liés à la vente, tels que les honoraires du notaire ou les éventuelles pénalités en cas de litige, doivent être pris en compte dans le calcul des gains imposables.
Ebene Avocats se tient à votre disposition pour vous accompagner dans le cadre d’une telle action en justice.
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Exemple récent : CA Paris, 3, 1, 25-11-2020, n° 19/18952
« En vertu de l’article 815-3 du code civil, la vente d’un bien immobilier requiert le consentement de tous les indivisaires.
Néanmoins, par application de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal de grande instance peut autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
Ainsi, il peut autoriser un indivisaire à conclure un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.
En l’espèce, les indivisaires ont reçu de la société Arcade une proposition d’acquérir au prix de 780.000 €, le bien immobilier sis à Le Plessis-Trevise, constitué d’une maison d’habitation implantée sur un terrain d’une surface de 7 a et 37 ca. Cette acquisition, associée à celle de parcelles voisines, a pour but la réalisation d’un programme de construction de 55 logements en locatifs sociaux et locatifs intermédiaires. Cette offre a manifestement été maintenue au-delà du 28 juin 2019, au vu de la lettre adressée par le groupe Arcade à Maître Cyrielle Dufloux le 1er août 2019 (pièce 10 susvisée des intimés). Sachant que le bien en cause a été valorisé 380.000 € dans la déclaration de succession, son acceptation permettrait la réalisation d’une plus-value d’un montant exceptionnel, puisque de plus de 50 %.
La licitation autorisée sur le fondement de l’article 815-6 du code civil ne constituant pas une opération de partage, le prix de vente se substitue dans l’indivision au bien vendu. M. A, qui rappelle dans ses écritures les dispositions de l’article 761 du code civil, n’explique pas pourquoi la vente du bien en cause conduirait impérativement à une conversion en capital de l’usufruit de Mme Ag. Au demeurant, à supposer que cela soit le cas, force est de constater que les 20 % du produit de la moitié de cette vente qui reviendraient à l’appelant (selon ses calculs) représenteraient une valeur supérieure (78.000 €) à la nue-propriété sur un sixième d’une maison estimée au jour du décès à 380.000 €, mais dont la valeur pourrait décroître si elle n’était pas associée au programme immobilier en cause.
En effet, il est avéré que l’acquisition du bien indivis a suscité (pièces 2 et 3 des intimés), et suscite encore l’intérêt de nombreux promoteurs (pièce 6 de l’appelant). Néanmoins, cette attractivité ne peut qu’être affectée par la situation de blocage résultant de l’opposition de principe de M. A, voire réduite à néant par le développement du programme de la société Arcade (ou de tout autre programme), sans le concours des indivisaires, sur les parcelles voisines pour lesquelles l’accord des propriétaires a déjà été recueilli. Or, eu égard à l’ancienneté des démarches entreprises par la société Arcade auprès des indivisaires, et aux délais qu’elle a déjà dû consentir pour concrétiser son projet, il peut être légitimement craint que tout nouvel atermoiement ne provoque la caducité de celui-ci (faisant par là même perdre toute crédibilité de l’indivision à l’égard de tout autre investisseur potentiel) ou sa modification, avec l’exclusion de la parcelle indivise, au vu de l’impatience déjà manifestée par les propriétaires riverains (cf pièce 10 suvisée des intimés).
En conséquence, l’intérêt commun des indivisaires requiert d’autoriser sans délai cette vente, les conditions de l’article 815-6 étant donc remplies. »
C’est dans ces conditions que le tribunal a autorisé l’indivisaire à l’origine de la requête à vendre la maison sans l’accord d’un héritier, ladite vente étant bénéficiaire à l’ensemble de la succession, y compris à l’héritier refusant de donner son accord.