Avocat spécialisé contre les Notaires – Ébène Avocats – Avocat et responsabilité du Notaire

Maître Cohen-Boulakia, Avocat spécialisé du Cabinet Ébène s’est forgé une compétence particulière en matière d’actions contre les notaires, et notamment d’engagement de la responsabilité du Notaire, à l’occasion du règlement d’une succession ou d’une vente immobilière.

 

1- Notaire et Avocat

Le Notaire est un officier ministériel chargé de dresser des actes authentiques, notamment un acte de vente d’un bien immobilier ou un acte de notoriété dresser pour établir le règlement d’une succession. Le Notaire est le professionnel du Droit habilité pour établir un acte authentique, puisque l’Avocat ne peut établir de tels actes revêtus de la forme authentique.

Dans certains cas, un acte peut revêtir à la fois la forme authentique et la forme d’un acte sous seing privé. C’est le cas par exemple pour la cession d’un fonds de commerce ou un testament. En ce cas, l’acte authentique rédigé par le Notaire n’a pas de « valeur supérieure » à celle de l’acte sous seing privé. C’est le cas par exemple pour un testament, puisque le testament olographe a une valeur identique au testament authentique.

Tout comme l’Avocat, le Notaire fait partie d’une profession ordinale et est soumis à une déontologie spécifique, qui l’oblige notamment à un devoir d’indépendance, de compétence de probité et de rigueur.

2- Avocat et responsabilité du Notaire

Vous pouvez contacter un Avocat spécialisé contre les notaires afin de faire engager la responsabilité du Notaire et obtenir le paiement de dommages et intérêts. Comme l’Avocat, le Notaire peut voir sa responsabilité engagée en cas de faute commise dans l’exécution de sa prestation. Sa responsabilité pourra alors être engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle. On parle alors de « responsabilité civile professionnelle », en référence à « l’assurance responsabilité civile professionnelle » (RCP) auquel le Notaire est obligé de souscrire pour couvrir sa responsabilité. Vous pourrez alors mandater un Avocat spécialisé contre les notaires.

Exemples de faits pouvant engager la responsabilité du Notaire :

• Oubli de convoquer une personne devant participer à une succession
• Manquement au devoir d’information et de conseil
• Erreur dans la rédaction d’un acte authentique
• Négligence dans l’accomplissement d’une mission
• Retard dans le règlement d’une succession entraînant des pénalités de retard à l’égard de l’Administration fiscale.

La responsabilité du Notaire peut également être engagée pour des erreurs formelles affectant l’acte authentique lui-même : contrôle insuffisant de l’identité des signataires, mention légale omise, superficie cadastrale erronée, signature par une personne non habilitée. Ces irrégularités peuvent entraîner la nullité de l’acte ou engager la responsabilité du Notaire pour les conséquences juridiques et financières qui en résultent.

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3- Evolutions récentes et renforcement des obligations du Notaire

Depuis 2023, les tribunaux ont considérablement durci leurs exigences à l’égard des Notaires en matière fiscale. Le Notaire doit désormais non seulement rédiger l’acte, mais s’assurer activement que ses conséquences fiscales sont comprises et anticipées par les parties : calcul des droits de mutation, déclaration de plus-value immobilière, droits de succession, impact d’une donation sur la réserve héréditaire. Un Notaire qui omet d’alerter son client sur un redressement fiscal prévisible engage sa responsabilité ; et le point de départ de la prescription ne court qu’à compter de la décision de redressement définitive (Cass. 1re civ., 29 juin 2022, n°21-10.720), ce qui ouvre souvent des possibilités d’action bien après la signature de l’acte.

Ce que change l’arrêt de l’Assemblée plénière du 27 juin 2025 pour les victimes de fautes notariales :

Dans cette affaire, un Notaire avait manqué à son devoir de conseil lors de la vente d’un ensemble immobilier : il n’avait pas informé l’acquéreur que le vendeur n’avait pas obtenu l’autorisation nécessaire pour vendre les lots avant l’exécution des travaux de lotissement. Résultat : l’acquéreur s’est retrouvé dans l’impossibilité d’obtenir un permis de construire après la vente, et son projet immobilier n’a jamais pu aboutir.

La faute du Notaire était établie. Pourtant, la cour d’appel de Limoges avait rejeté toutes les demandes d’indemnisation, au motif que l’acquéreur avait réclamé la réparation intégrale de son préjudice — sans employer expressément les termes « perte de chance ». Selon la cour d’appel, cette qualification juridique étant absente des écritures, la demande ne pouvait pas prospérer.

L’Assemblée plénière de la Cour de cassation casse cette décision et pose un principe clair : le juge qui constate l’existence d’une faute et d’un préjudice ne peut pas refuser d’indemniser au motif que la victime n’a pas utilisé la bonne terminologie juridique. S’il identifie une perte de chance, il doit inviter les parties à s’en expliquer, puis indemniser. Refuser de réparer un dommage dont l’existence est constatée constitue une violation de la loi.

L’arrêt va plus loin sur un second point pratique : l’indemnisation d’un préjudice (ici des travaux de mise en conformité rendus nécessaires par la faute du Notaire) n’est pas subordonnée à la production de factures, dès lors que le préjudice est réel et suffisamment justifié.

Concrètement, pour toute victime d’une faute notariale, cet arrêt renforce considérablement la position en demande : ni le défaut de qualification juridique précise dans les conclusions, ni l’absence de justificatifs de dépenses, ne peuvent plus suffire à faire échouer une demande d’indemnisation lorsque la faute et le préjudice sont établis.

(Cass., Ass. plén., 27 juin 2025, n° 22-21.146)

4- Avocat contre Notaire ?

En cas de faute pouvant engager sa responsabilité, le client pourra alors mandater un Avocat en vue de faire engager la responsabilité du Notaire et obtenir réparation de la part de son assurance. L’Avocat n’est que le représentant de la personne engageant une action contre le Notaire, ce dernier pouvant alors faire lui-même appel à un Avocat pour le défendre. De la même façon que vous pouvez mandater un Avocat spécialisé dans les recours contre les Avocats, l’Avocat spécialiste en recours contre les Notaires peut vous assister dans vos démarches visant à faire établir la responsabilité de l’Étude notariale.

Le tribunal judiciaire est la juridiction compétente pour statuer sur la responsabilité civile professionnelle d’un Notaire. Ni la chambre des Notaires, ni le tribunal de commerce ne sont compétents pour accorder des dommages et intérêts. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire.

CABINET ÉBÈNE

Vous pouvez contacter Cabinet Ébène  pour faire appel à un Avocat spécialisé en succession.

En outre, qu’il s’agisse du domaine de la succession, de l’immobilier, du mariage, ou tout autre domaine, le Cabinet Ébène a développé un savoir-faire particulier en matière d’actions en justice contre les Notaires, qu’il s’agisse d’actions au fond devant le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) visant à l’engagement de leur responsabilité, ou d’actions en référé.

Le Cabinet Ébène a dernièrement représenté une partie à un litige visant à obtenir la communication d’un acte de notoriété et un testament.

Le tribunal judiciaire a ainsi condamné le Notaire à communiquer aux demandeurs le testament qui avait été rédigé par le défunt ainsi que l’acte de notoriété.

Cliquez ici pour accéder à la décision :

Condamnation d’un Notaire à remettre une copie du testament et de l’acte de notoriété (Ordonnance des référés, TJ Poitiers, 08-09-2021, RG n°21/00240).