2 solutions en cas de désaccord sur la vente d’un bien en indivision successorale
En cas de désaccord sur la vente d’un bien en indivision dans le cadre d’une succession, l’un des indivisaires peut saisir le juge afin d’obtenir le prononcé du partage judiciaire. L’autre solution plus rapide consiste à obtenir l’autorisation du tribunal d’être autorisé à vendre le bien.
2 solutions en cas de désaccord sur la vente d’un bien en indivision successorale :
- demander l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaire de l’actif successoral comprenant le bien en indivision
- demander l’autorisation en justice de vendre le bien en indivision en cas de refus injustifié des coindivisaires
1ère solution : demander l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaire de l’actif successoral comprenant le bien en indivision
Le décès entraîne une situation d’indivision successorale pour les héritiers appelés à la succession. Par principe, nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision et l’un des indivisaires peut ainsi assigner ses coindivisaires afin d’ordonner le partage judiciaire du bien en indivision.
Avantage : la simplicité
L’avantage de cette stratégie est celle de la simplicité. Ainsi, lorsque le patrimoine du défunt comprend plusieurs biens immobiliers en indivision, la décision de partage judiciaire conduira à la désignation d’un notaire chargé de répartir l’actif de la succession équitablement, ou plutôt conformément aux règles du code civil.
Le partage pourra ainsi donner lieu à la vente du bien en indivision, et de l’ensemble des biens en indivision, nonobstant le désaccord sur la vente des héritiers.
Si la masse à partager contient suffisamment d’actifs, le bien immobilier en indivision pourra être attribué à l’un des héritiers, à charge ou non de verser une soulte aux autres héritiers afin de ne pas porter atteinte à leur réserve héréditaire.
Inconvénients :
La demande en partage judiciaire présenté devant le tribunal judiciaire par l’Avocat de l’un des indivisaires sera examinée par le tribunal, au cours d’une procédure qui peut durer assez longtemps, parfois au-delà d’un an …
Ainsi, en cas d’urgence, n’y a-t-il pas un moyen d’obtenir plus rapidement la vente du bien en indivision même en cas de désaccord sur la vente de l’un ou plusieurs des coindivisaires ?
2e solution : demander l’autorisation en justice de vendre le bien en indivision en cas de refus injustifié des coindivisaires
Il arrive parfois que l’un ou plusieurs des héritiers refuse de donner son accord à la vente du bien en indivision, alors même que procéder à la vente du bien serait conforme à l’intérêt de l’ensemble des coindivisaires :
- Offre d’achat du bien en indivision très avantageuses reçue
- Dégradation et perte de valeur du bien laissé à l’abandon (exemple : maison en indivision non entretenue, etc.).
- Incapacité des indivisaires de faire face aux charges engendrées par la jouissance du bien (charges de copropriété, travaux indispensables à l’entretien, etc.).
En ce cas, l’un ou plusieurs des indivisaires peut se tourner vers un Avocat en droit des successions qui se chargera de solliciter du tribunal une autorisation de vente du bien en indivision malgré le désaccord d’un ou plusieurs indivisaires.
Exemple récent de confirmation d’une décision ayant autorisé un indivisaire à vendre une maison en indivision successorale :
CA Aix-en-Provence, 28-10-2020, n° 19/12787
« ARRÊT
(…)
Monsieur Ad C est décédé le 3 juin 1978, laissant pour lui succéder madame Ae Y, son conjoint survivant, ses deux filles , issues de son deuxième mariage avec madame Af Z, savoir Ag C, décédée le 4 avril 2013 et Ab C, et son fils né de son troisième mariage avec madame PLACET , Aa C.
Madame Ae Y est décédée le 12 juillet 2017, laissant pour lui succéder son fils, Aa C.
Dépendait de la succession des de cujus une propriété comprenant une maison d’habitation , terrain autour clos , cadastré section G n° 1400 au lieudit Taurelle , formant le lot n° 18 du lotissement dénommé Le Bosquet au 53 impasse de la Clairière au Cannet des Maures.
Ce bien appartenait à monsieur Aa C pour moitié indivise et à ses deux demi-soeur Nicolle et Ag pour un quart indivis chacune.
Madame Ag C étant décédée, venaient à sa succession, et donc à son quart notamment sur la succession de son père ses trois enfants Ah B, A B er Ai C.
Ah et Ai ont renoncé à la succession de leur mère en raison d’une somme due au Conseil Général.
Le 19 février 2018, Henri et Ab C sollicitaient le notaire chargé de la succession de Ag de se rapprocher des héritiers et de les informer de leur volonté de vendre le bien immobilier.
Ils finissaient par saisir le président du tribunal de grande instance de Draguignan , statuant en la forme des référés, d’une demande tendant à être autorisés à vendre seuls le bien , dirigée à l’encontre des trois enfants de leur soeur Ag.
Ai et Ah ayant renoncé à la succession de leur mère , par ordonnance en la forme des référés en date du 30 avril 2019 , le président du tribunal de Draguignan a :
– constaté le désistement d’instance à l’égard de madame C Ai et de monsieur Ah B ;
– autorisé madame Ab C et monsieur Aa C à signer seuls pour le compte de l’indivision existante tout mandat et compromis de vente ainsi que l’acte de vente portant sur le bien immobilier situé au Cannet des Maures, 53 impasse de la Clairière , cadastré section G n° 1400 au prix de 150 000 euros net vendeur, les frais prévisibles préalables étant limités au coût des diagnostics obligatoires ;
(…)
Ils reprennent la chronologie des faits :
– lettre de maître Ophélie GUIGNARD notaire chargée de la succession de madame Ag C , en date du 28 février 2018 , leur indiquant qu’elle doutait de la réponse de l’appelant, ce dernier n’ayant jamais répondu à ses correspondances relatives à la succession de sa mère ;
– lettre du 12 mars 2018 de monsieur A C, répondant qu’il ferait part de sa décision dès l’instant qu’à l’instar de sa soeur Ai , il aurait connaissance de la valeur du bien ;
– monsieur A B a été destinataire de l’offre d’achat (pièces 8 , 9 et 10 à savoir offre , déclaration de succession et rapport de monsieur AG) ;
– LRAR du précédent conseil de monsieur Aa C en date du 28 juin 2018, témoignant d’une démarche amiable avisant ses neveux et nièce de la situation ;
– lesdits neveux et nièce n’ont pas accepté la vente projetée alors qu’ils connaissaient déjà l’état de la succession de leur mère et auraient pu se positionner : lettre du notaire leur conseillant de renoncer en date du 25 septembre 2018 ;
Les intimés indiquent qu’au vu de tout cet historique, la vente projetée est une mesure nécessaire et urgente pour l’intérêt commun afin d’éviter la dépréciation du bien et ce d’autant plus que seul monsieur Aa C l’assume financièrement.
Ils ajoutent que l’offre est toujours valable et renouvelée par courrier du 1° août 2019.
Ils ajoutent que, depuis le 28 juin 2018 , monsieur B disposait des éléments lui permettant de se positionner ; qu’il ne justifie d’aucun motif valable et légitime pour s’opposer à la vente ; que d’ailleurs , dans une lettre adressée directement à monsieur AH, il se félicite de la proposition d’achat et de l’autorisation de vente , d’où la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ( pièce n° 7 de monsieur B)
L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2020.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que l’article 815-5 du code civil dispose qu »un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire , si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun! ;
Attendu qu’il est constant qu’il existe un bien indivis entre les parties , sis 53 impasse de la Clairière Le Cannet des Maures ;
Attendu que monsieur A B a, comme son frère et sa soeur, été informé officiellement par l’avocat de leur oncle, dans le cadre d’une démarche amiable, d’une offre d’achat du bien à hauteur de 150 000 euros le 28 juin 2018 ;
Que, le 23 juillet suivant, monsieur A B a répondu que tant que la succession de sa mère Ag ne serait pas close , il ne signerait aucun document concernant la vente ; qu’effectivement, par lettre du 25 septembre 2018 , il a été informé qu’en raison d’une dette au conseil général, la succession de sa mère risquait d’être déficitaire, et de sa possibilité de renoncer ;
Que toutefois, dans ses dernières conclusions , il indique avoir accepté la succession de sa mère, la dette étant prescrite, sans pour autant préciser la date de cette acceptation ;
Qu’il se positionne en faveur de la vente, sans pour autant se rapprocher d’une manière ou d’une autre de son oncle et de sa tante pour y procéder et débloquer la situation ;
Attendu qu’un acquéreur s’est présenté , à savoir monsieur AH, pour le prix de 150 000 euros ;
Attendu que le rapport d’expertise de monsieur AG en date du 21 novembre 2018 décrit l’humidité de certaines pièces de la maison , de sorte qu’elle risque de se dégrader et de perdre de sa valeur, ce qui met en danger l’intérêt commun ;
Que l’acceptation de la vente par monsieur B qui n’est que verbale, et ne se concrétise pas pour des motifs qui se surajoutent, sans véritable fondement depuis que la situation de la succession de madame Ag C en représentation de laquelle vient l’appelant, a été réglée caractérise en fait un refus, alors que la vente est nécessaire et proposée à un prix avantageux par Aj AH ;
Attendu , par suite , que , les conditions de l’article 815-5 du code civil étant réunies , il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé madame Ab C et monsieur Aa C à signer seuls pour le compte de l’indivision existante tout mandat et compromis de vente ainsi que l’acte de vente portant sur le bien immobilier situé au Cannet des Maures, 53 impasse de la Clairière , cadastré section G n° 1400 au prix de 150 000 euros net vendeur, les frais prévisibles préalables étant limités au coût des diagnostics obligatoires ;
(…) »