Indemnité d’occupation d’un bien en indivision après décès
Les héritiers sont en droit de réclamer une indemnité d’occupation à celui qui occupe seul le bien en indivision successorale après le décès. En cas de désaccord lors du partage amiable, les héritiers peuvent saisir le tribunal par l’intermédiaire de leur Avocat en droit des successions.
Après un décès, l’occupation d’un bien indivis est l’un des principaux motifs de tension entre héritiers, car elle touche à la fois à l’affectif et à l’argent. Beaucoup de familles se demandent s’il est « normal » qu’un héritier reste dans la maison sans rien payer, ou au contraire s’il doit automatiquement verser une indemnité. En pratique, l’indemnité d’occupation vise à rétablir un équilibre lorsque l’un des indivisaires bénéficie seul d’un bien qui appartient à tous, pendant que les autres ne peuvent ni l’utiliser ni en tirer un revenu.
Chez Ébène Avocats, nous commençons par qualifier précisément la situation, car l’indemnité ne se calcule pas « au doigt mouillé ». Nous vérifions s’il existe un accord entre héritiers, si l’occupant supporte certaines charges (travaux, entretien, taxes), s’il s’agit d’une occupation exclusive, et à partir de quelle date l’occupation est devenue contestable. Nous demandons ensuite les pièces utiles (échanges avec le notaire, attestations, diagnostics, avis de valeur, quittances et factures, éléments de marché sur la valeur locative) afin de déterminer une méthode de chiffrage cohérente et défendable. Pour comprendre le contexte global lorsque l’occupation s’inscrit dans un blocage de la liquidation, vous pouvez aussi lire « rester dans la maison après décès » et « 5 questions à poser au notaire en cas de partage judiciaire ».
Enfin, l’indemnité d’occupation se traite rarement isolément : elle s’intègre dans les comptes de la succession et peut se combiner avec d’autres postes (créances entre indivisaires, remboursement de charges, travaux, avantage lié à un logement gratuit, etc.). C’est pourquoi une stratégie efficace consiste à chiffrer correctement l’occupation tout en préparant la sortie du dossier (vente, rachat de parts, partage amiable ou judiciaire). Sur les situations proches, vous pouvez consulter « hébergement à titre gratuit et décès : avantage indirect rapportable » et, si le conflit s’accompagne de dissimulations ou de manœuvres dans la succession, « recel successoral ».
1- Occupation du logement par un héritier
L’occupation du logement après le décès du de cujus par un héritier n’est pas en soit prohibée. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, et de tout bien immobilier (exemple : un garage).
Pour en savoir plus : occupation du logement par un héritier après décès.
2- Indemnité d’occupation du logement
Toutefois, cette occupation du bien indivis par un seul héritier peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation du bien en indivision en cas de demande en ce sens des héritiers. Le montant de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer qui aurait été payé si le bien avait été mis en location.
Cette indemnité d’occupation du bien en indivision est due quelque soit le sort qui sera réservé au bien en question dans le règlement de la succession ; même s’il s’avère que le bien sera attribué à un seul héritier, par suite des règles d’attribution préférentielle, de l’existence d’un testament, ou du simple partage de la succession.
Exemple : CA Riom, 01-12-2020, n° 19/01501
« Sur l’indemnité d’occupation relative à l’appartement de Mandelieu
Le jugement déféré a déclaré irrecevable la demande d’indemnité d’occupation présentée par les consorts B en raison de l’autorité de la chose jugée résultant de la décision du tribunal de grande instance de GRASSE en date du 28 octobre 2011.
Les consorts B contestent formellement l’analyse du jugement déféré, soutenant que, dans son dispositif, le jugement du tribunal de grande instance de GRASSE n’a pas statué sur la demande qu’ils avaient formulée au titre de l’indemnité d’occupation. Ils ajoutent que la demande n’est pas identique puisqu’elle n’a pas le même objet. Sur le fond, ils soutiennent que leur oncle Ai A avait la jouissance privative et indivise de l’appartement et réclament la condamnation de leurs cousins Aa et Ae à payer une indemnité d’occupation de 41 700 €.
Les consorts A soutiennent que le tribunal de grande instance de GRASSE a rejeté, explicitement, la demande d’indemnité d’occupation. Subsidiairement, ils concluent au débouté sur le fond et, à titre infiniment subsidiaire, de voir constater la prescription de la demande.
Devant le tribunal de grande instance de GRASSE, les consorts B avaient formé une demande de condamnation solidaire des consorts A d’un montant de 12 000 € en réparation notamment de leur préjudice ‘tant en ce qui concerne l’indemnité d’occupation que l’immobilisation de la valeur de cet appartement depuis 1999″.
Le tribunal avait distingué la demande relative à l’indemnité d’occupation de celle de l’immobilisation de la valeur de l’immeuble. Il avait rejeté la demande relative à l’indemnité d’occupation, estimant qu’il n’était caractérisé, parmi les faits qui lui était soumis, aucune jouissance exclusive au regard de l’article 815-9 du code civil. Il avait précisé dans le dispositif du jugement que les parties étaient déboutées de leurs demandes plus amples et contraires, ce qui inclut les demandes mentionnées ci-dessus.
Ainsi, le tribunal s’est prononcé, dans le cadre d’une demande indemnitaire, sur la jouissance exclusive, conformément aux dispositions légales relatives à l’indivision. Sa décision a autorité de la chose jugée. Le jugement déféré qui a déclaré irrecevable la demande des consorts B de voir condamner Aa et Ae A à leur payer une indemnité d’occupation de 41 700 € sera confirmé sur ce point. »
Exemples de cas traités par le Cabinet concernant des demande d’indemnité d’occupation d’un bien en indivision après décès
| Cas | Réponse juridique |
| Un indivisaire occupe seul un bien immobilier indivis après le décès du propriétaire, en s’opposant à la mise en location ou à l’accès des autres indivisaires. | Selon l’article 815-9, alinéa 2 du Code civil, l’indivisaire jouissant privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité d’occupation. Celle-ci correspond généralement à la valeur locative pondérée du bien, prenant en compte le caractère précaire de l’occupation (Cass. 1e civ. 12-05-2010 n° 09-65.362). L’indemnité revient à l’indivision et doit être réglée dès qu’elle est fixée, sans attendre le partage (Cass. 1e civ. 15-04-1980). |
| Une veuve occupe un bien indivis reçu en usufruit après le décès de son époux, tandis que les enfants du couple détiennent la nue-propriété. | L’occupation par le conjoint survivant bénéficiant d’un usufruit sur un bien indivis ne génère pas d’indemnité d’occupation, car il ne s’agit pas d’une jouissance privative incompatible avec les droits des autres indivisaires (Cass. 1e civ. 15-05-2013 n° 11-24.217). Le droit d’occupation découle directement de l’usufruit légal. |
| Un indivisaire revendique ne pas devoir d’indemnité d’occupation au motif que le bien est vétuste et ne peut être loué. | L’état de vétusté du bien n’exonère pas l’indivisaire occupant de l’obligation de verser une indemnité d’occupation, celle-ci étant due pour compenser la jouissance privative, indépendamment de la possibilité de louer le bien (Cass. 1e civ. 03-10-2019 n° 18-20.430) |