Taxe foncière et indivision successorale : quid dans une succession en cours ?
Dans le cadre d’une indivision successorale, le paiement de la taxe foncière incombe à l’ensemble des indivisaires. Ainsi, si un indivisaire paye seul le montant de la taxe foncière, il pourra demander remboursement aux autres indivisaires à hauteurs de leur participation dans l’indivision.
Après un décès, la question « qui paie la taxe foncière ? » revient très vite, surtout lorsque le bien est en indivision et que la succession n’est pas encore réglée. En pratique, la taxe foncière est attachée au bien : elle constitue une charge qui pèse sur la propriété, et elle est donc en principe supportée par l’indivision, c’est-à-dire par l’ensemble des indivisaires au prorata de leurs droits. Les tensions apparaissent lorsque l’un des héritiers avance la taxe pour éviter des pénalités, ou lorsque le bien est occupé par un seul indivisaire, ce qui amène à discuter la répartition entre charges de propriété et occupation privative.
Chez Ébène Avocats, nous commençons par clarifier la situation pour éviter les erreurs fréquentes : nous vérifions qui est redevable au regard de l’avis d’imposition, si le bien appartient déjà à l’indivision successorale, et comment les charges sont traitées dans les comptes entre indivisaires. Concrètement, nous aidons à mettre en place un cadre simple et défendable : partage des dépenses au prorata des droits, conservation des justificatifs, et, lorsque c’est nécessaire, intégration de ces sommes dans le projet d’état liquidatif ou dans un compte d’indivision. Si l’occupation du bien par un seul héritier alimente le conflit, il faut souvent traiter en parallèle la question de l’occupation et de l’éventuelle indemnité, car c’est elle qui peut rééquilibrer la situation. Sur ce point, vous pouvez consulter « indemnité d’occupation d’un bien en indivision après décès » et « rester dans la maison après décès ».
Enfin, la taxe foncière devient un véritable levier de blocage quand l’indivision s’éternise : un héritier paie, l’autre refuse, et la succession se fige. Une stratégie efficace consiste à sécuriser rapidement la gestion (accord écrit sur les charges, compte d’indivision, règles de remboursement) tout en préparant la sortie : vente, rachat de parts, ou partage judiciaire si le conflit s’installe. Pour comprendre les solutions lorsque la vente ou le partage est impossible faute d’accord, vous pouvez également lire « peut-on vendre une maison sans l’accord d’un héritier ? » et « vente par licitation d’un bien indivis ».
1- A qui incombe le paiement de la taxe foncière dans une succession en cours ?
Dans le cas d’une indivision successorale, le paiement de la taxe foncière n’incombe pas à tel ou tel héritier ou successible en particulier, mais à l’ensemble des personnes appelées à participer à la succession.
La règles est donc simple : lorsqu’un bien immobilier est en indivision successorale, la taxe foncière est due par l’ensemble des indivisaires proportionnellement à leurs parts respectives. Tant que la mutation cadastrale n’a pas été effectuée, l’avis d’imposition est établi au nom de la succession et non à celui des héritiers individuellement (CGI, art. 1403).
Chaque indivisaire est tenu de payer la taxe à hauteur de ses droits dans l’indivision, sans qu’il n’existe de solidarité légale entre eux, sauf accord conventionnel (CAA Douai, 17 nov. 2005, n° 03DA00736).
Ainsi, si l’un des héritiers règle seul le montant de la taxe foncière, il pourra le mentionner dans les comptes de l’indivision, au moment du partage, afin d’obtenir in fine le remboursement de ces sommes.
2- Comment est répartie la taxe foncière entre les indivisaires ?
2.1 Calcul de la part de chaque indivisaire
La répartition de la taxe foncière suit les proportions de chaque héritier dans l’indivision. Si un indivisaire possède 30 % du bien, il est responsable de 30 % du montant de l’impôt foncier. En l’absence d’accord, un compte de gestion doit être établi pour formaliser cette répartition.
2.2 Paiement et gestion des avis d’imposition
L’administration fiscale adresse un unique avis d’imposition à un seul destinataire, généralement le premier titulaire de droit ou un héritier désigné par les coindivisaires. Ceux-ci peuvent présenter une demande conjointe au centre des finances publiques pour désigner un autre récipiendaire (Rép. min. n° 81984 : JOAN Q, 7 juill. 2015).
3- Cas particuliers et exonérations
3.1 Indivisaire ayant renoncé à la succession
Un héritier qui renonce à la succession n’a aucune obligation de payer la taxe foncière, car il ne dispose d’aucun droit sur le bien ( BOI-IF-TFB-10-20-10, n° 40).
3.2 Mutation cadastrale non effectuée
Tant que la mutation cadastrale n’est pas enregistrée, la taxe foncière continue d’être établie au nom du défunt, représenté collectivement par ses héritiers (CGI, art. 1403).
3.3 Exonérations partielles ou totales
Si un indivisaire remplit les conditions d’une exonération fiscale, elle s’applique uniquement à sa part et non à l’ensemble des coindivisaires (Cass. 1re civ., 27 janv. 2016, n° 15-11.151).
4- Que faire en cas de litige sur la taxe foncière ?
4.1 Demande de remboursement entre indivisaires
Si un indivisaire a payé seul la taxe foncière, il peut demander une compensation au moment du partage ou un remboursement par les autres indivisaires, proportionnellement à leurs parts (C. civ., art. 815-13).
4.2 Recours en cas de contestation fiscale
Si un indivisaire conteste le montant ou la répartition de la taxe foncière, il peut adresser une réclamation à l’administration fiscale ou saisir le tribunal administratif.
5- Exemple de contentieux relatif à la taxe foncière dans une indivision successorale
Il ne suffit pas d’invoquer que l’on a payé une taxe foncière d’un bien en indivision successorale pour obtenir le remboursement… encore faut-il pouvoir le prouver, comme l’illustre un arrêt récent de la Cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 22-12-2020, n° 19/01876).
« Taxe foncière
M. Aa A demande la prise en considération au titre de son compte d’administration de la somme de 3 005,65 euros pour les années 1998,2004, 2005, 2008 et 2010.
Aucune somme n’a été retenue par le notaire, pas plus que par le tribunal.
Mme Ac A s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle a justifié que leur mère Ad Ai avait réglé la somme de 4 628 francs au titre des taxes foncières sans que cette somme soit contestée par M. Aa A. Elle indique par ailleurs avoir justifié auprès du notaire, qui l’a pris en compte, du paiement de la taxe foncière par ses soins pour les années 2003 à 2011.
Les pièces 4-1 à 4-5 produites aux débats par M. Aa A ne sont constituées que par des rôles d’imposition. Il importe peu que son nom figure sur ces rôles à côté de celui de sa mère, dès lors qu’il ne rapporte pas la preuve des paiements qu’il invoque, tandis que Mme Ac A a justifié auprès du notaire par la production des copies de chèques et débits sur son compte des paiements faits pour les années 2003 à 2011.
M. Aa A doit donc être débouté de sa demande et le projet d’état liquidatif doit être entériné en ce qu’il n’est retenu aucune somme à ce titre. »