Usufruit du conjoint survivant sur la maison
Lors d’une succession, l’usufruit du conjoint survivant sur la maison permet à l’époux restant d’occuper le logement ou d’en percevoir les revenus, mais il pose des questions sur la vente, le partage du prix, les obligations d’entretien et les droits de succession.
1- En quoi consiste l’usufruit du conjoint survivant sur la maison ?
Lorsqu’un époux décède, le conjoint survivant peut obtenir des droits sur la maison familiale. Cette transmission se fait souvent sous forme d’usufruit, notamment lorsque des enfants héritent aussi.
L’usufruit du conjoint survivant sur la maison signifie que l’époux qui reste a le droit :
- d’y vivre,
- de la louer et d’en percevoir les loyers,
- d’en profiter jusqu’à son décès, sans pouvoir en disposer librement.
Les enfants ou autres héritiers deviennent nus-propriétaires. Ils détiennent la propriété sur le papier, mais ne peuvent vendre ou occuper la maison tant que le conjoint survivant est en vie.
Ce droit peut résulter :
- des règles légales de la succession,
- d’un testament,
- ou d’une donation au dernier vivant de la totalité en usufruit, signée chez un notaire, qui accorde au conjoint survivant la possibilité d’opter pour l’usufruit sur l’ensemble des biens.
2- Peut-on vendre la maison en usufruit ?
Beaucoup de personnes se demandent si le conjoint survivant ayant l’usufruit sur la maison peut la vendre librement.
La réponse est non : l’usufruitier ne peut pas vendre seul la maison. La vente est possible, mais elle exige l’accord des nus-propriétaires.
Lorsqu’une vente est décidée d’un commun accord, le prix de vente de la maison est partagé entre :
- le conjoint survivant usufruitier,
- les nus-propriétaires (souvent les enfants).
Ce partage est fait selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier :
- moins de 61 ans : l’usufruit vaut 50 %,
- entre 61 et 70 ans : 40 %,
- entre 71 et 80 ans : 30 %,
- entre 81 et 90 ans : 20 %,
- plus de 91 ans : 10 %.
Ce barème est aussi utilisé pour le calcul des droits de succession du conjoint survivant sur la maison.
3- Que se passe-t-il si les enfants refusent de vendre ?
La maison est dans ce cas en indivision successorale. Chaque héritier détient une part, ce qui signifie que le conjoint survivant usufruitier ne peut pas vendre seul le bien, et que les enfants nus-propriétaires ne peuvent pas le contraindre à quitter les lieux.
- Si le conjoint survivant souhaite vendre mais que les enfants refusent, la maison ne peut être vendue, sauf décision judiciaire.
- Si les enfants veulent vendre mais que le conjoint survivant refuse, ils ne peuvent l’y forcer tant que son usufruit dure.
Cette situation peut conduire à des tensions familiales.
4- Le quasi-usufruit du conjoint survivant : quel lien avec la maison ?
Le quasi-usufruit du conjoint survivant concerne surtout les sommes d’argent. Cependant, il peut aussi intervenir après la vente de la maison.
Si le conjoint survivant et les nus-propriétaires vendent ensemble, ils peuvent convenir que le prix de vente de la maison soit intégralement versé au conjoint survivant, sous forme de quasi-usufruit.
Cela signifie que le conjoint survivant pourra utiliser cet argent librement, mais qu’à son décès, les nus-propriétaires auront une créance sur sa succession pour récupérer leur part.
Ce dispositif est souvent choisi pour assurer au survivant une certaine aisance financière, tout en garantissant les droits des enfants à terme.
5- Le conjoint survivant peut-il acheter la part des enfants ?
Le conjoint survivant usufruitier peut, s’il le souhaite, racheter la part des nus-propriétaires. Cette opération s’appelle la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. Elle permet au survivant de devenir pleinement propriétaire de la maison et de pouvoir la vendre librement.
Le prix est fixé selon le barème fiscal mentionné précédemment, en fonction de l’âge du conjoint survivant.
6- Qui paie la taxe foncière et les frais d’entretien de la maison ?
L’usufruit du conjoint survivant sur la maison implique aussi des obligations :
- la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier,
- les frais d’entretien de la maison (réparations courantes, petites réparations) sont également à sa charge,
- les gros travaux (toiture, murs, gros œuvre) sont généralement à la charge des nus-propriétaires.
Ces frais peuvent devenir lourds pour le conjoint survivant, surtout s’il dispose de faibles revenus.
7- Droits de succession sur l’usufruit du conjoint survivant
Depuis 2007, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession sur la maison qu’il reçoit en usufruit ou en pleine propriété.
Cependant, les nus-propriétaires (souvent les enfants) doivent payer les droits de succession sur leur part en nue-propriété.
Le calcul des droits de succession du conjoint survivant sur la maison repose sur le même barème que celui utilisé pour le partage du prix en cas de vente. Plus le conjoint survivant est âgé, moins la valeur de l’usufruit est élevée.
Ce calcul est effectué par le notaire au moment de la déclaration de succession.
Conclusion : L’usufruit du conjoint survivant sur la maison, une sécurité mais avec des limites
L’usufruit du conjoint survivant sur la maison est souvent le meilleur moyen de protéger l’époux restant en lui permettant de conserver son logement.
Cependant, ce droit comporte des contraintes :
- le droit de vendre la maison dépend de l’accord des nus-propriétaires,
- le partage du prix de vente de la maison suit un barème fiscal précis,
- la taxe foncière et les frais d’entretien de la maison sont à la charge de l’usufruitier,
- le quasi-usufruit du conjoint survivant peut être envisagé pour lui laisser le produit de la vente, avec une créance au bénéfice des enfants.
Face à ces enjeux, faire appel à un notaire est indispensable pour éviter les conflits familiaux et sécuriser les droits du conjoint survivant comme ceux des autres héritiers.
Le Cabinet Ebène Avocats, expert reconnu en droit des successions, vous accompagne pour défendre vos intérêts, que vous soyez conjoint survivant ou héritier en nue-propriété.