Peut-on demander un loyer à un usufruitier ? Définition, principe et exceptions

 

 

Peut-on demander un loyer à un usufruitier : définition, règles du Code civil, droits de l’usufruitier, fruits civils, charges, exceptions et jurisprudence utile.

La question « peut-on demander un loyer à un usufruitier » revient très souvent en droit patrimonial, surtout après une succession, une donation avec réserve d’usufruit ou un démembrement de propriété entre parents et enfants. La réponse de principe est claire : non, on ne peut pas, en règle générale, exiger un loyer de l’usufruitier pour le simple fait qu’il occupe le bien. Pourquoi ? Parce que l’usufruitier ne tient pas son droit d’usage d’un bail conclu avec le nu-propriétaire. Il tient ce droit directement de la loi ou de l’acte qui a créé l’usufruit.

Le fondement principal se trouve à l’article 578 du Code civil. Ce texte définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. L’article 582 ajoute que l’usufruitier a droit à toute espèce de fruits produits par le bien. Et l’article 586 précise que les fruits civils, notamment les loyers, appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Ces textes montrent une idée centrale : la jouissance et les revenus du bien reviennent, par principe, à l’usufruitier, non au nu-propriétaire.

1- Le principe : l’usufruitier n’est pas le locataire du nu-propriétaire

La première chose à comprendre est la suivante : l’usufruitier n’occupe pas le bien au titre d’un contrat de location. Il n’est donc pas, juridiquement, le locataire du nu-propriétaire. Il exerce un droit réel autonome, né du démembrement de propriété. L’article 578 lui donne le droit de jouir du bien comme le propriétaire lui-même. Cela suffit à écarter, en principe, toute idée de loyer dû au nu-propriétaire pour l’usage normal du bien.

Cette distinction est essentielle. Un loyer suppose en général un bail, donc une mise à disposition consentie par un bailleur à un preneur. Ici, ce schéma n’existe pas. Le nu-propriétaire n’a pas donné le bien à louer à l’usufruitier. Le droit a simplement réparti les prérogatives : la jouissance à l’un, le titre de propriété à l’autre. Exiger un loyer reviendrait à faire payer à l’usufruitier l’exercice d’un droit que la loi lui reconnaît déjà.

2- Les loyers appartiennent en principe à l’usufruitier

Le raisonnement devient encore plus clair avec les fruits civils. L’article 582 du Code civil prévoit que l’usufruitier a droit à toute espèce de fruits que peut produire le bien. L’article 586 précise ensuite que les fruits civils s’acquièrent jour par jour et appartiennent à l’usufruitier, notamment pour les loyers des maisons et autres fruits civils. Autrement dit, si le bien est loué à un tiers, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers pendant la durée de son droit.

Cette règle montre bien la logique du système. Non seulement l’usufruitier n’a pas à payer un loyer au nu-propriétaire quand il habite lui-même le bien, mais en plus, quand il donne ce bien à bail, c’est lui qui encaisse les loyers. Le démembrement attribue donc clairement la valeur économique d’usage du bien à l’usufruitier.

3- Les charges de l’usufruitier ne sont pas un loyer

Il faut toutefois éviter une confusion. Le fait que l’usufruitier ne paie pas de loyer ne signifie pas qu’il n’a aucune obligation financière. Le Code civil organise une répartition des charges. Les réparations d’entretien pèsent sur l’usufruitier, tandis que les grosses réparations restent, sauf exception, à la charge du propriétaire selon les articles 605 et 606 du Code civil. Cela signifie que l’usufruitier supporte une partie du coût de la jouissance, mais pas sous la forme d’un loyer.

En pratique, beaucoup de familles parlent à tort de “loyer” alors qu’elles visent plutôt une participation aux charges, aux travaux courants, ou à certaines dépenses liées à l’occupation. Juridiquement, c’est très différent. Une participation à des charges n’est pas un loyer. Une demande de remboursement de travaux ou de taxes n’est pas non plus un loyer. La qualification correcte est importante, car elle conditionne les droits de chacun.

4- Les cas où une somme peut malgré tout être demandée

Même si la règle générale est négative, il existe des cas où une somme peut être demandée à la personne qui occupe le bien. Mais il ne s’agit alors pas, en principe, d’un loyer d’usufruitier au sens strict.

D’abord, une convention particulière peut prévoir une compensation financière. Par exemple, dans un acte de donation, de partage ou dans une convention familiale, les parties peuvent organiser des flux financiers spécifiques. Si une clause expresse prévoit le versement d’une somme, cette somme sera due en vertu du contrat, non en vertu du seul statut d’usufruitier. Cette conclusion découle du fait que les articles 578, 582 et 586 ne prévoient aucune dette locative naturelle entre usufruitier et nu-propriétaire.

Ensuite, si l’usufruit a pris fin et que l’ancien usufruitier continue d’occuper le bien, la situation change. Il n’occupe alors plus le bien au titre d’un droit réel de jouissance. Il peut devenir occupant sans droit ni titre, et une indemnité d’occupation peut être réclamée. Là encore, il ne s’agit plus vraiment de la question « peut-on demander un loyer à un usufruitier », puisque l’usufruit a disparu. C’est une autre situation juridique.

5- Une jurisprudence utile : l’usufruitier a seul la qualité de bailleur

Une décision importante de la troisième chambre civile du 19 décembre 2019 est particulièrement éclairante. La Cour de cassation y rappelle qu’en cas de démembrement de propriété, l’indemnité d’éviction n’est due que par le seul usufruitier, qui a seul la qualité de bailleur. Cette décision ne dit pas directement “on ne peut pas demander un loyer à un usufruitier”, mais elle confirme une idée forte : sur le terrain locatif, c’est l’usufruitier qui supporte le rôle principal de bailleur parce qu’il est le titulaire de la jouissance.

Cette jurisprudence est très utile, car elle renforce la cohérence du régime. Si l’usufruitier est seul bailleur à l’égard du tiers locataire, il serait contradictoire de le traiter parallèlement comme le locataire du nu-propriétaire pour sa propre occupation du bien. Le système ne fonctionne pas ainsi. Le droit attribue la jouissance active à l’usufruitier et la propriété de reversion au nu-propriétaire.

6- La bonne question : charges, convention ou abus ?

En réalité, la vraie question n’est pas toujours « peut-on demander un loyer à un usufruitier », mais plutôt : quelles sommes peuvent circuler entre usufruitier et nu-propriétaire ? Là, la réponse est plus technique. Il peut y avoir des comptes à faire sur les charges, les réparations, certains travaux, ou des conventions particulières. Il peut aussi y avoir un contentieux si l’usufruitier abuse de sa jouissance ou laisse le bien se dégrader. Mais aucune de ces hypothèses ne crée, par elle-même, un loyer automatique dû au nu-propriétaire.

Il faut donc manier les mots avec précision. En droit patrimonial, parler de loyer quand il s’agit d’un démembrement de propriété est souvent une erreur de qualification. Et une erreur de qualification conduit souvent à une demande mal fondée.

7- Questions fréquentes sur peut-on demander un loyer à un usufruitier

Peut-on demander un loyer à l’usufruitier qui habite le bien ?

En principe non. L’usufruitier occupe le bien en vertu de son droit d’usufruit, et non en qualité de locataire du nu-propriétaire.

Les loyers d’un tiers locataire reviennent-ils au nu-propriétaire ?

Non, en principe. Les loyers sont des fruits civils et appartiennent à l’usufruitier pendant la durée de l’usufruit.

L’usufruitier doit-il quand même payer quelque chose ?

Oui, il peut avoir à supporter des charges, notamment les réparations d’entretien, mais cela ne correspond pas à un loyer dû au nu-propriétaire.

Peut-on prévoir contractuellement une somme à verser ?

Oui. Une convention particulière peut organiser une compensation financière. Mais cette somme résulte alors d’un accord exprès, pas du seul statut d’usufruitier.

Quelle jurisprudence faut-il retenir ?

L’arrêt du 19 décembre 2019 est utile, car il rappelle que l’usufruitier a seul la qualité de bailleur dans le démembrement.

En conclusion, peut-on demander un loyer à un usufruitier ? En régime normal, non. L’usufruitier n’est pas le locataire du nu-propriétaire. Il exerce un droit de jouissance que la loi lui attribue directement. Les vraies questions portent plutôt sur les charges, la répartition des travaux, les conventions particulières et les situations d’abus ou d’occupation après extinction de l’usufruit. Dans un dossier de succession, de donation ou de démembrement conflictuel, il est souvent utile de faire appel à un avocat expert en droit patrimonial, en droit immobilier ou en droit des successions pour qualifier correctement les droits en présence et éviter une demande juridiquement inadaptée.