L’usufruitier peut-il louer sans l’accord du nu-propriétaire ? Définition, règles et exceptions

 

 

L’usufruitier peut il louer sans l’accord du nu-propriétaire : définition, bail d’habitation, bail commercial, bail rural, article 595 du Code civil, limites et jurisprudence.

En droit civil, la question « l’usufruitier peut-il louer sans l’accord du nu-propriétaire ? » appelle une réponse nuancée. En principe, l’usufruitier dispose du droit de jouir du bien et peut donc, dans de nombreux cas, le donner à bail. Mais ce pouvoir n’est pas illimité. Le Code civil distingue selon la nature du bail, sa durée et l’effet du contrat sur les droits du nu-propriétaire. Le fondement essentiel se trouve dans l’article 595 du Code civil, qui prévoit à la fois le principe du droit de l’usufruitier de donner à bail, et plusieurs limites importantes, notamment pour les baux ruraux et les baux portant sur un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.

1- Définition de l’usufruit et de la nue-propriété

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. Cette formule est déterminante. Elle signifie que l’usufruitier n’est pas simple occupant. Il dispose d’un véritable droit réel de jouissance. Il peut utiliser le bien, l’habiter, en percevoir les revenus et, dans certaines limites, le donner à bail. Le nu-propriétaire, de son côté, reste propriétaire du bien, mais il n’en a pas la jouissance actuelle tant que l’usufruit subsiste.

Cette répartition explique la logique du droit locatif en matière de démembrement. Puisque la jouissance appartient à l’usufruitier, c’est lui qui se trouve, en principe, au premier rang pour louer le bien. Mais comme le nu-propriétaire conserve le titre et récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, le Code civil protège aussi ses intérêts dans certaines hypothèses sensibles.

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2- Le principe : oui, l’usufruitier peut louer seul dans de nombreux cas

Le premier alinéa de l’article 595 du Code civil pose un principe clair : l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, et même céder son droit à titre gratuit. Cela signifie qu’en principe, l’usufruitier peut conclure seul un bail, notamment un bail d’habitation, sans avoir à recueillir l’accord préalable du nu-propriétaire. C’est la traduction directe de son droit de jouissance.

La logique est cohérente. Louer un appartement ou une maison relève normalement de l’exploitation de la jouissance du bien. Tant que le contrat de location reste dans le cadre prévu par la loi, le nu-propriétaire n’a pas à intervenir dans chaque décision de gestion locative. En matière d’habitation, la jurisprudence rappelle d’ailleurs que l’usufruitier a seul qualité de bailleur sur les biens immobiliers donnés à bail dans ce cadre. Une décision du 26 janvier 2022 met en lumière cette idée en retenant que l’usufruitier peut seul conclure le bail et que le nu-propriétaire n’a pas, du seul fait de sa nue-propriété, qualité pour délivrer congé au locataire comme s’il était lui-même bailleur.

3- Les grandes exceptions : bail rural et bail commercial

La réponse change toutefois radicalement pour certains baux. L’article 595, alinéa 4, du Code civil prévoit que l’usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. En cas de refus du nu-propriétaire, l’usufruitier peut demander au juge l’autorisation de passer seul l’acte. Ce point est capital. Il montre que la réponse à la question « l’usufruitier peut-il louer sans l’accord du nu-propriétaire ? » est positive pour les locations ordinaires, mais négative pour ces catégories de baux sauf accord ou autorisation judiciaire.

La raison de cette restriction est simple. Un bail rural ou un bail commercial peut engager le bien sur une durée importante et produire des effets durables qui dépassent la seule jouissance immédiate de l’usufruitier. Le législateur a donc voulu protéger la nue-propriété contre des engagements trop lourds pris sans le concours du propriétaire du fonds.

4- La durée du bail : une autre limite importante

L’article 595 prévoit aussi un régime particulier pour les baux de neuf ans ou au-dessous conclus par l’usufruitier seul. Le texte précise que certains baux consentis ou renouvelés trop longtemps avant l’expiration du bail courant peuvent être sans effet, sauf si leur exécution a commencé avant la cessation de l’usufruit. Cette règle montre que même lorsqu’un bail d’habitation peut être conclu par l’usufruitier sans accord du nu-propriétaire, la durée et le moment du renouvellement peuvent affecter l’opposabilité du bail à la fin de l’usufruit.

Autrement dit, le droit de louer n’est pas un blanc-seing absolu. Il faut toujours raisonner en fonction de la nature du bail, de sa durée et des effets qu’il produira au-delà de la vie de l’usufruit.

5- La sanction : nullité relative ou effet limité

Lorsque l’usufruitier conclut seul un bail commercial ou un bail rural sans le concours du nu-propriétaire, la sanction n’est pas neutre. La jurisprudence a jugé qu’en matière commerciale, le défaut de concours du nu-propriétaire entraîne une nullité relative du bail. La troisième chambre civile l’a affirmé le 14 novembre 2007, en précisant que cette nullité ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire. Elle l’a encore confirmé dans une décision du 23 mars 2011.

En matière rurale, la jurisprudence retient aussi que l’usufruitier ne peut pas conclure seul un bail soumis à cette prohibition. Un arrêt du 13 janvier 2015 rappelle expressément cette interdiction, et une décision du 7 juillet 2015 précise que l’infraction à cette règle impérative est sanctionnée par une nullité relative que seul le nu-propriétaire peut invoquer.

Cette précision est importante. Elle signifie que tout le monde ne peut pas demander l’annulation. Le locataire, l’acquéreur ou un tiers ne disposent pas forcément de cette action. Le droit protège ici d’abord les intérêts de la nue-propriété.

6- L’usufruitier reste souvent le bailleur principal

Même lorsque le concours du nu-propriétaire est requis pour conclure ou renouveler certains baux spéciaux, l’usufruitier conserve une place centrale dans la relation locative. Une décision du 19 décembre 2019 rappelle ainsi qu’en cas de démembrement, l’usufruitier a seul la qualité de bailleur pour l’indemnité d’éviction en matière commerciale. Cette jurisprudence montre que le concours du nu-propriétaire n’efface pas le rôle de l’usufruitier dans l’économie du bail.

De la même manière, la Cour de cassation a jugé que la limitation des pouvoirs de l’usufruitier prévue à l’article 595, alinéa 4, ne vise pas nécessairement tous les actes de vie du bail de la même façon que l’acte initial de conclusion ou de renouvellement. Cela confirme que la matière est technique et que la réponse doit toujours être adaptée au type d’acte envisagé.

7- Réponse pratique : oui pour l’habitation, non pour certains baux spéciaux sans accord

En pratique, si la question est « l’usufruitier peut-il louer sans l’accord du nu-propriétaire ? », la réponse la plus fiable est la suivante.

Pour un bail d’habitation classique, oui, l’usufruitier peut en principe louer seul, car cela relève de sa jouissance normale du bien.

Pour un bail commercial, un bail artisanal, un bail industriel ou un bail rural, non, l’usufruitier ne peut pas agir seul sans le concours du nu-propriétaire, sauf autorisation judiciaire.

Pour les baux de durée ou de renouvellement susceptibles d’affecter la période postérieure à la fin de l’usufruit, il faut aussi examiner attentivement l’article 595 et l’effet exact du contrat sur la nue-propriété.

8- Questions fréquentes sur le droit de louer de l’usufruitier

L’usufruitier peut-il signer seul un bail d’habitation ?

Oui, en principe, car le bail d’habitation relève de sa jouissance normale du bien.

L’usufruitier peut-il conclure seul un bail commercial ?

Non, pas sans le concours du nu-propriétaire, sauf autorisation judiciaire.

L’usufruitier peut-il conclure seul un bail rural ?

Non. L’article 595, alinéa 4, l’interdit sans le concours du nu-propriétaire, sauf autorisation du juge.

Quel article du Code civil faut-il retenir ?

L’article 595 du Code civil, complété par l’article 578 pour la définition générale de l’usufruit.

Que risque un bail conclu sans l’accord requis du nu-propriétaire ?

Selon les cas, le bail peut être frappé d’une nullité relative, que seul le nu-propriétaire peut en principe invoquer.