Le propriétaire décède : à qui payer le loyer ?

 

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Lorsque le propriétaire décède, la question de savoir à qui payer le loyer est essentiel pour le locataire, notamment pour ne pas s’exposer à une demande de résolution du bail en cas de non-paiement des loyers, qui pourrait être exercée par les héritiers du bailleur décédé.

1- Situation d’indivision successorale entre les héritiers lorsque le propriétaire décède

De nombreux locataires se posent légitimement la question de savoir à qui payer le loyer lorsque le propriétaire décède car il est certain que le preneur ne peut continuer à jouir du lieu sans payer les loyers dus, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial.

Dans la mesure où le bien est transmis aux héritiers, le locataire devra alors effectuer les paiements de loyers et charges entre les mains de l’héritier de son bailleur décédé.

Généralement, le locataire sera informé par les héritiers du décès du bailleur, en demandant alors de régler les loyers désormais auprès d’eux.

Mais la situation se complique lorsque le bailleur laisse plusieurs personnes pour lui succéder : le décès du propriétaire entraîne alors une situation d’indivision entre les héritiers. Les héritiers peuvent alors ouvrir ensemble un compte joint, sur lequel les loyers seront versés.

2- Obligation de paiement du locataire lorsque bailleur décède

Le locataire a l’obligation de payer le loyer entre les mains des héritiers indivis lorsque le bailleur décède. Il ne peut se dispenser de régler le loyer, ou les verser sur un compte CARPA, comme l’illustre un arrêt de la Cour d’appel de Pau : CA Pau, 16-03-2021, n° 19/03108.

« Sur la dette locative :

A titre liminaire, il convient de rappeler que Ah C a pendant un temps adressé le paiement des loyers à une ancienne adresse de la bailleresse qui n’était plus valable depuis son installation en Guadeloupe, ces courriers revenant avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Les appelants justifient que le conseil de leur mère a adressé aux époux C, en 2015, une lettre recommandée non réclamée, pour les informer du changement d’adresse de Ai B.

S’agissant du loyer de novembre 2015, Ah C justifie avoir adressé le 5 septembre 2018, par lettre de son conseil à celui de Ai Z VAT veuve A, un chèque de 753,92 euros, daté du 23 août 2018, pour régler ce loyer. Les consorts A indiquent que l’encaissement de ce chèque n’aurait pas été retrouvé sur les comptes de la défunte. Ah C indique dans ses écritures avoir appris récemment, après de multiples recherches auprès de son banquier, que ce chèque n’a pas été encaissé. Il lui appartiendra de faire opposition au paiement de ce chèque qui en tout état de cause ne peut être encaissé au-delà d’un an. Ce loyer reste dû.

S’agissant de la dette postérieure à l’ordonnance déférée, la consignation des loyers sur un compte CARPA, sans autorisation, pour la période consécutive au décès de Ai B veuve A ne vaut pas paiement, alors que Ah C était informé des coordonnées du compte bancaire ouvert au nom de l’indivision A. A la date des dernières écritures des appelants, ces loyers représentaient une somme de 8293,12 euros pour la période de février à décembre 2019. Cette somme n’est pas discutée par Ah C qui affirme l’avoir consignée.

L’arriéré locatif s’établit ainsi à la somme de 9047,04 euros, au paiement de laquelle il convient de condamner Ah C, à titre provisionnel, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 12 octobre 2017 sur la somme de 753,92 euros et à compter du 13 janvier 2020 sur le surplus. »

Le contrat de bail demeure en cas de décès du propriétaire.