Qui doit percevoir les loyers en indivision ? quand et comment ?

 

Source image : Le Dictionnaire Juridique en ligne

 

La question de savoir qui droit percevoir les loyers d’un bien en indivision est souvent posée lorsque le défunt était le bailleur d’un appartement. Par principe, ces loyers doivent être compris dans l’indivision successorale et partagés entre les héritiers selon leurs droits dans l’indivision.

1- Qui ? Les indivisaires perçoivent les loyers en proportion de leurs droits

La masse indivise s’accroît de tous les fruits et revenus produits pendant l’indivision. Il s’agit de l’application d’un adage : Fructus augent hereditatem.

Cette règle est expressément prévue à l’article 815-10 alinéa 2 du code civil dispose donc : « Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise ». Le quatrième paragraphe du texte précise que le droit aux bénéfices (c’est-à-dire aux fruits nets) de chaque indivisaire est proportionnel à ses droits dans l’indivision.

A noter qu’une convention d’indivision peut prévoir une répartition des loyers spécifiques entre les différents coindivisaires, en fonction de leurs parts indivises.

2- Quand ? Annuellement

Cette règle est propre au droit de l’indivision, et non au droit des successions. Mais dans la mesure où tant que la succession n’est pas réglée, les héritiers sont dans une situation d’indivision successorale. Cette règle s’applique dès lors qu’une succession comprend un ou plusieurs biens immeubles.

D’ailleurs, en principe chaque indivisaire peut faire valoir annuellement son droit au loyers, avant même le règlement définitif de la succession via un partage amiable ou partage judiciaire.

Les loyers sont donc compris dans l’indivision successorale, et à ce titre chaque indivisaire peut réclamer sa quote-part, indépendamment du règlement de la succession, conformément à l’article 825 du code civil.

3- Comment ? Par une demande aux coindivisaires

Ainsi, contrairement à une idée reçue, il n’est pas en principe nécessaire de demander la liquidation de l’indivision ou de la succession, et de sortir de l’indivision, pour percevoir sa quote-part de loyer. En effet, sortir de l’indivision pourra vous permettre d’obtenir la vente du bien (par exemple aux enchères), et de percevoir votre quote-part du produit de la vente.

La demande de paiement de quote-part de loyer ne doit pas être formulée auprès du notaire, mais auprès de l’indivisaire ayant sans doute perçu les loyers (chargé « d’administrer » les biens de l’indivision).

En cas de refus, cette demande pourra être formulée par le biais de votre avocat en droit de l’indivision.

4- Exemples de cas rencontrés par le Cabinet Ebène

Cas n°1

Exposé du cas

Un indivisaire perçoit seul les loyers issus d’un bien indivis sans consulter les autres indivisaires

Réponse apportée

Selon l’article 815-10 du Code civil, les loyers d’un bien indivis doivent être répartis entre les indivisaires proportionnellement à leurs parts dans l’indivision. Si un indivisaire perçoit ces loyers, il doit les reverser à la masse indivise pour qu’ils soient ensuite répartis. Il est également tenu de rendre compte de cette gestion (C. civ., art. 815-8). En cas de manquement, les co-indivisaires peuvent engager une action en justice pour réclamer leur part des loyers, sous réserve d’une prescription quinquennale (C. civ., art. 815-10, al. 3)

Cas n°2

Exposé du cas

Un co-indivisaire souhaite percevoir une avance sur les loyers indivis pour faire face à des dépenses urgentes

Réponse apportée

Conformément à l’article 815-6, alinéa 2, du Code civil, un indivisaire peut, avec l’autorisation du président du tribunal judiciaire, percevoir des fonds indivis (comme les loyers) pour répondre à des besoins urgents. Cependant, ces fonds doivent exclusivement être utilisés au bénéfice de l’indivision. Le juge peut préciser l’emploi des fonds, et cette autorisation n’implique pas une acceptation tacite de la succession

Cas n°3

Exposé du cas

Un indivisaire réclame sa part annuelle des revenus locatifs d’un bien indivis, mais le gérant invoque des charges élevées pour refuser la distribution

Réponse apportée

D’après l’article 815-10 du Code civil, chaque indivisaire a droit à percevoir sa part annuelle des bénéfices, déduction faite des charges acceptées ou opposables. Le gérant doit établir un compte annuel de gestion détaillant les revenus et dépenses pour justifier les déductions. En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices, sous réserve d’un compte définitif lors de la liquidation