Qui doit percevoir les loyers en indivision ? quand et comment ?
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La question de savoir qui droit percevoir les loyers d’un bien en indivision est souvent posée lorsque le défunt était le bailleur d’un appartement. Par principe, ces loyers doivent être compris dans l’indivision successorale et partagés entre les héritiers selon leurs droits dans l’indivision.
En indivision, la question « qui doit percevoir les loyers ? » revient dès qu’un bien est loué et que les indivisaires ne sont pas parfaitement alignés. En pratique, les loyers constituent des fruits du bien indivis : ils reviennent à l’indivision et doivent être répartis entre indivisaires au prorata de leurs droits, sauf accord particulier. Les difficultés apparaissent quand un seul indivisaire encaisse les loyers sur son compte, ou quand la gestion locative n’est pas transparente : ce n’est pas forcément « illégal » au départ, mais cela doit être régularisé dans un compte d’indivision clair, sinon le conflit s’installe et le partage se bloque.
Chez Ébène Avocats, nous commençons par structurer la gestion et la preuve, car la demande de quote-part dépend des pièces. Concrètement, nous récupérons le bail, les quittances, les relevés de gestion (agence ou plateforme), les encaissements bancaires, et toutes les charges imputables au bien (taxe foncière, assurance, travaux, charges de copropriété). Nous vérifions ensuite si l’indivisaire qui encaisse a aussi supporté des dépenses pour le compte de l’indivision, car le raisonnement se fait souvent en « solde » : quote-part de loyers à reverser, moins dépenses avancées. Pour comprendre les interactions avec les autres comptes entre indivisaires, vous pouvez aussi consulter « Calcul : demander sa quote-part dans les bénéfices de l’indivision » et « Taxe foncière et indivision successorale ».
Enfin, lorsque l’indivision se tend, la question des loyers est rarement isolée : elle se combine avec l’occupation du bien, les charges, la durée du blocage et, parfois, des soupçons de dissimulation. Une stratégie efficace consiste à formaliser rapidement un cadre de gestion (compte dédié, mandat, répartition écrite) ou, à défaut, à préparer un partage amiable ou judiciaire en présentant un chiffrage propre. Si le bien est aussi occupé par un indivisaire, vous pouvez compléter avec « Indemnité d’occupation d’un bien en indivision après décès » et, si la situation reste bloquée, « Vente par licitation d’un bien indivis » et « 5 questions à poser au notaire en cas de partage judiciaire ».
1- Qui ? Les indivisaires perçoivent les loyers en proportion de leurs droits
La masse indivise s’accroît de tous les fruits et revenus produits pendant l’indivision. Il s’agit de l’application d’un adage : Fructus augent hereditatem.
Cette règle est expressément prévue à l’article 815-10 alinéa 2 du code civil dispose donc : « Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise ». Le quatrième paragraphe du texte précise que le droit aux bénéfices (c’est-à-dire aux fruits nets) de chaque indivisaire est proportionnel à ses droits dans l’indivision.
A noter qu’une convention d’indivision peut prévoir une répartition des loyers spécifiques entre les différents coindivisaires, en fonction de leurs parts indivises.
2- Quand ? Annuellement
Cette règle est propre au droit de l’indivision, et non au droit des successions. Mais dans la mesure où tant que la succession n’est pas réglée, les héritiers sont dans une situation d’indivision successorale. Cette règle s’applique dès lors qu’une succession comprend un ou plusieurs biens immeubles.
D’ailleurs, en principe chaque indivisaire peut faire valoir annuellement son droit au loyers, avant même le règlement définitif de la succession via un partage amiable ou partage judiciaire.
Les loyers sont donc compris dans l’indivision successorale, et à ce titre chaque indivisaire peut réclamer sa quote-part, indépendamment du règlement de la succession, conformément à l’article 825 du code civil.
3- Comment ? Par une demande aux coindivisaires
Ainsi, contrairement à une idée reçue, il n’est pas en principe nécessaire de demander la liquidation de l’indivision ou de la succession, et de sortir de l’indivision, pour percevoir sa quote-part de loyer. En effet, sortir de l’indivision pourra vous permettre d’obtenir la vente du bien (par exemple aux enchères), et de percevoir votre quote-part du produit de la vente.
La demande de paiement de quote-part de loyer ne doit pas être formulée auprès du notaire, mais auprès de l’indivisaire ayant sans doute perçu les loyers (chargé « d’administrer » les biens de l’indivision).
En cas de refus, cette demande pourra être formulée par le biais de votre avocat en droit de l’indivision.
4- Exemples de cas rencontrés par le Cabinet Ebène
Cas n°1
Exposé du cas
Un indivisaire perçoit seul les loyers issus d’un bien indivis sans consulter les autres indivisaires
Réponse apportée
Selon l’article 815-10 du Code civil, les loyers d’un bien indivis doivent être répartis entre les indivisaires proportionnellement à leurs parts dans l’indivision. Si un indivisaire perçoit ces loyers, il doit les reverser à la masse indivise pour qu’ils soient ensuite répartis. Il est également tenu de rendre compte de cette gestion (C. civ., art. 815-8). En cas de manquement, les co-indivisaires peuvent engager une action en justice pour réclamer leur part des loyers, sous réserve d’une prescription quinquennale (C. civ., art. 815-10, al. 3)
Cas n°2
Exposé du cas
Un co-indivisaire souhaite percevoir une avance sur les loyers indivis pour faire face à des dépenses urgentes
Réponse apportée
Conformément à l’article 815-6, alinéa 2, du Code civil, un indivisaire peut, avec l’autorisation du président du tribunal judiciaire, percevoir des fonds indivis (comme les loyers) pour répondre à des besoins urgents. Cependant, ces fonds doivent exclusivement être utilisés au bénéfice de l’indivision. Le juge peut préciser l’emploi des fonds, et cette autorisation n’implique pas une acceptation tacite de la succession
Cas n°3
Exposé du cas
Un indivisaire réclame sa part annuelle des revenus locatifs d’un bien indivis, mais le gérant invoque des charges élevées pour refuser la distribution
Réponse apportée
D’après l’article 815-10 du Code civil, chaque indivisaire a droit à percevoir sa part annuelle des bénéfices, déduction faite des charges acceptées ou opposables. Le gérant doit établir un compte annuel de gestion détaillant les revenus et dépenses pour justifier les déductions. En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices, sous réserve d’un compte définitif lors de la liquidation
À propos de cet article
Cet article a été rédigé par le cabinet Ébène Avocats, qui intervient en droit des successions, tant en conseil qu’en contentieux. Ce contenu est fondé sur les textes applicables, la jurisprudence pertinente et la pratique du cabinet, à titre informatif. Il ne remplace pas une analyse personnalisée du dossier.
Le cabinet accompagne les héritiers confrontés à une indivision successorale, à un désaccord sur la vente d’un bien ou à une demande de partage judiciaire.
Dernière mise à jour : 10 mars 2026